魏书雨律师代理上诉人商品房销售合同纠纷案，法院判令被上诉人返还购房款44万余元！

　　周x楠、杜x娟商品房销售合同纠纷二审民事判决书

　　案  由商品房销售合同纠纷案  号（2016）豫03民终4549号

　　河南省洛阳市中级人民法院

　　民 事 判 决 书

　　（2016）豫03民终4549号

　　上诉人（原审原告）：周x楠，男，1985年8月20日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。

　　上诉人（原审原告）：杜x娟，女，1986年12月1日出生，汉族，住河南省洛阳市西工区。

　　二上诉人共同委托代理人：魏书雨，河南中冶律师事务所律师。

　　二上诉人共同委托代理人：董长存，河南中冶律师事务所实习律师。

　　被上诉人（原审被告）：洛阳xx宇泰房地产开发有限公司。住所地：河南省洛阳市老城区定鼎北路与道北五路交叉口。

　　法定代表人：方向前，该公司董事长。

　　委托代理人：牛恒超，男，1969年11月2日出生，汉族，住河南省洛阳市涧**，该公司法律顾问。

　　上诉人周x楠、杜x娟因与被上诉人洛阳xx宇泰房地产开发有限公司（以下简称xx房地产公司）商品房买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初600号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人周x楠及其委托代理人魏书雨、董长存，上诉人杜x娟委托代理人魏书雨、董长存，被上诉人xx房地产公司委托代理人牛恒超到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　周x楠、杜x娟共同上诉请求：1、请求判令撤销（2016）豫0302民初600号民事判决书第三项内容，依法支持周x楠、杜x娟已付的购房款440152元的利息暂计算至上诉之日为43619.22元（按照同期人民银行贷款利率从周x楠、杜x娟付款之日起计算至实际返还之日止）；2、本案一审、二审诉讼费全部由xx房地产公司承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误、适用法律错误。首先，一审法院仅依据合同约定：xx房地产公司逾期交房超过六十日，周x楠、杜x娟有权要求解除合同，xx房地产公司应当自周x楠、杜x娟解除通知到达之日起30天内退还全部已付款，就判定不应当支持周x楠、杜x娟的利息损失是错误的。该合同条款仅约定的是已付款返还的期限，对利息并未约定，法院应根据实际情况确定利息是否应当支持。其次，一审法院认定周x楠、杜x娟未向xx房地产公司通知解除合同是错误的。周x楠、杜x娟向法院起诉要求解除合同，法院向xx房地产公司送达起诉状，从xx房地产公司收到周x楠、杜x娟的诉状，就已经知道了周x楠、杜x娟解除合同的意愿。通知有很多表达方式，甚至在起诉前，周x楠、杜x娟也向xx房地产公司表达了解除合同的意思表示，这些都属于通知的形式，法院不能僵硬的认定通知必须是周x楠、杜x娟直接针对xx房地产公司下发书面通知才是通知。所以法院据此认定周x楠、杜x娟未通知xx房地产公司解除合同是错误的。根据《民法通则》第四条规定：“民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则”。根据一审法院的判决，可以确定xx房地产公司存在违约情况，在xx房地产公司违约的情况下，根据相关法律规定，首先应当保护的是守信方即周x楠、杜x娟的利益。最后，根据《合同法》第一百一十四条第二款：约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。一审法院已经查明本案的周x楠、杜x娟是通过按揭方式购买涉案房屋，从周x楠、杜x娟办理按揭贷款之日至一审程序终结，周x楠、杜x娟仅支付利息20543.26元，还不包括其首付款的银行利息。另外，周x楠、杜x娟为了购房办理住房公积金贷款花费5232元。周x楠、杜x娟在xx房地产公司违约的情况下，已经是受害者了，一审法院不支持当事人的利息，那么周x楠、杜x娟在守约的情况下反而成了受害人。但是xx房地产公司作为违约方仅支付五千多元就可以轻松使用周x楠、杜x娟五十多万两年之久，明显违反了法律的公平正义原则。综上所述，一审法律认定事实错误，适用法律错误，特向贵院提起上诉，以维护周x楠、杜x娟的合法权益。

　　xx房地产公司答辩称：1、xx房地产公司交付的房屋符合合同约定的交付条件，一审诉讼中已经提交了五方验收报告，符合合同约定的交房条件，不存在违约行为。2、xx房地产公司从没有接到过周x楠、杜x娟解除合同的通知书，周x楠、杜x娟提起诉讼不是通知，不能产生合同解除的法律效力，诉讼结果需要法院审理判决，这与解除合同通知书属于不同的法律事实。3、本案一审判决根据合同约定，判决了购房款总额1%的违约金，此项违约金是合同约定解除合同的违约金，违约金的法律性质是对合同当事人损失的补偿，在判决违约金的前提下，周x楠、杜x娟再要求支付利息没有合同依据和法律依据。

　　周x楠、杜x娟向一审法院起诉请求：1、判决解除周x楠、杜x娟与xx房地产公司签订的《商品房预售合同》；2、判决xx房地产公司支付周x楠、杜x娟违约金4503.84元；3、判决xx房地产公司返还周x楠、杜x娟已付的购房款450384.5元，并按照同期人民银行贷款利率支付从2015年12月31日起至实际返还之日的利息；4、本案诉讼费由xx房地产公司承担。

　　一审法院查明：2014年9月20日，周x楠、杜x娟与xx房地产公司签订一份《商品房预售合同》，合同约定周x楠、杜x娟向xx房地产公司购买位于洛阳市老城区经七路与道北五路交叉口东北角鼎城一期第139幢1单元1-1003号房屋，该商品房为预售商品房，用途为住宅，预测建筑面积共90.39平方米，单价为每平方米4869.48元，总价款为440152元；xx房地产公司应当在2015年12月31日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将经验收合格的商品房并符合本合同约定的商品房交付周x楠、杜x娟使用，但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，xx房地产公司可以据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且xx房地产公司在发生之日90日内告知周x楠、杜x娟的；2、因不可抗力（包括不能预见、不能避免、不可控制的意外事故）不能按照约定履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起90日内向另一方当事人提供证明；除合同约定的上述特殊情况外，xx房地产公司如未按合同约定的期限交付商品房的，逾期超过60日后，周x楠、杜x娟有权解除合同；周x楠、杜x娟解除合同的，xx房地产公司应当自周x楠、杜x娟解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按周x楠、杜x娟累计已付款的1%向周x楠、杜x娟支付违约金等内容。合同签订后，周x楠、杜x娟依约履行了全部付款义务。因xx房地产公司未按照合同约定的时间向周x楠、杜x娟交付经验收合格的商品房，周x楠、杜x娟为此持状诉至该院。另查明：周x楠、杜x娟向xx房地产公司购买的商品房未经政府主管部门组织验收。

　　一审法院认为：周x楠、杜x娟与xx房地产公司于2014年9月20日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。周x楠、杜x娟依约履行了支付全部房款的义务，xx房地产公司未按合同约定的期限向周x楠、杜x娟交付经验收合格的房屋，系违约行为，应承担相应的违约责任。因xx房地产公司未按照合同约定的期限交付房屋，且已逾期超过60日，故周x楠、杜x娟要求解除双方签订的《商品房预售合同》、支付违约金，并返还购房款的诉讼请求，符合合同约定和法律规定，该院予以支持。但周x楠、杜x娟支付的购房款为440152元，故其主张的违约金4503.84元中的4401.52元，购房款450384.5元中的440152元符合合同约定，该院予以支持，超出部分因无事实依据和法律依据，该院不予支持。关于周x楠、杜x娟主张的利息损失，根据双方签订的《商品房预售合同》约定，周x楠、杜x娟解除合同的，xx房地产公司应当自周x楠、杜x娟解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，周x楠、杜x娟在起诉前并未通知xx房地产公司解除合同，故其主张的该部分利息损失，不符合合同约定，该院不予支持。关于xx房地产公司主张其出售给周x楠、杜x娟的商品房已经达到交付条件的抗辩意见，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的规定，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向政府主管部门提出竣工验收申请，由政府主管部门组织验收。xx房地产公司出售给周x楠、杜x娟的商品房并未经政府主管部门验收，故xx房地产公司的该抗辩意见无事实依据和法律依据，该院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决：一、解除周x楠、杜x娟与洛阳xx宇泰房地产开发有限公司于2014年9月20日签订的《商品房预售合同》；二、洛阳xx宇泰房地产开发有限公司于该判决生效之日起三十日内返还周x楠、杜x娟购房款440152元，并支付违约金4401.52元；三、驳回周x楠、杜x娟的其他诉讼请求。如果未按该判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费8123元，由周x楠、杜x娟负担185元，洛阳xx宇泰房地产开发有限公司负担7938元。

　　本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。

　　本院认为：周x楠、杜x娟与xx房地产公司于2014年9月20日签订的《商品房预售合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律规定，为有效合同。双方当事人均应当按照合同约定全面履行各自的义务。周x楠、杜x娟依约履行了支付全部房款的义务，xx房地产公司未按合同约定的期限向周x楠、杜x娟交付经验收合格的房屋，且已逾期超过60日，按照合同约定周x楠、杜x娟有权解除双方签订的《商品房预售合同》。《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。根据该规定，合同解除后在当事人之间产生两项义务，一是恢复原状，二是赔偿损失。

　　本案双方当事人争议的主要焦点是，xx房地产公司在履行恢复原状义务时，是否应同时返还购房款利息。《商品房预售合同》解除后，xx房地产公司此前收取购房款的行为失去法律依据，构成不当得利，xx房地产公司应向周x楠、杜x娟返还购房款及法定孳息即利息。另外，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条规定：……商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。参照该规定，xx房地产公司在返还购房款本金时也应同时返还利息。周x楠、杜x娟支付房款的时间是2014年，其一审起诉时主张从2015年12月31日开始计算购房款利息，系对自己权利的处分，本院对其该诉求予以支持。

　　xx房地产开发公司辩称，双方已在《商品房预售合同》中约定合同解除后的违约金，其不应再支付购房款利息。本院认为，xx房地产公司与周x楠、杜x娟在《商品房预售合同》中约定的合同解除后的违约金，与合同解除后恢复原状时需返还的购房款利息并非同一性质。前者是合同解除后给当事人造成的预期可得利益损失，后者是合同解除后在恢复原状时需返还的不当得利的范围，当事人可同时主张。因此，xx房地产公司的该抗辩理由不成立，本院不予支持。

　　综上，周x楠、杜x娟的上诉请求成立，本院予以支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定，判决如下：

　　一、维持洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初600号民事判决第一项；

　　二、变更洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初600号民事判决第二项为：洛阳xx宇泰房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内返还周x楠、杜x娟购房款440152元及利息（按照中国人民银行同期贷款利率，自2015年12月31日计算至实际履行之日止），并支付违约金4401.52元；

　　三、撤销洛阳市老城区人民法院（2016）豫0302民初600号民事判决第三项；

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　一审案件受理费8123元，二审案件受理费890元，均由洛阳xx宇泰房地产开发有限公司负担。

　　本判决为终审判决。

　　审判长

　　王x杰

　　审判员

　　邢　x

　　审判员

　　杨x国

　　二〇一六年十二月二十九日

　　书记员

　　姚x营